AB 628 正式上路！如果您是在南加州（包括洛杉磯、橙縣、聖貝納迪諾或河濱縣）管理公寓的物業經理或房東，合規期限已經到了。從 2026 年 1 月 1 日起，加州對於「出租公寓宜居標準」(Habitability) 的定義已經改變。
這份指南將告訴您新法生效後的必知事項，以及如何輕鬆讓您的出租物件符合規定，免去不必要的壓力。L&D Appliance 在南加州深耕將近 70 年，專門協助房東解決各類出租家電難題，這次我們也準備好協助您順利度過轉換期。
AB 628：重點懶人包 (Key Takeaways)
目前狀態： 2026 年 1 月 1 日起正式生效。
核心規定： 房東必須提供功能正常的瓦斯爐（或電爐）及冰箱。
觸發時機： 適用於所有新簽訂或續約的租約。
潛在風險： 若不合規，房客有權拒繳房租。
解決方案： L&D Appliance 擁有大量現貨 (In-Stock)，助您立即合規。
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秒懂 AB 628 及其要求
什麼是 AB 628？
AB 628 重新定義了加州租房法律中「適合居住」(Habitable) 的標準。自 2026 年 1 月 1 日起，法律規定每一份新簽訂、續約或修改的住宅租約，都必須包含功能正常的瓦斯爐（爐連烤）和冰箱。
簡單來說，以前租房附家電可能是為了「好出租」的加分項，但現在已經變成**「標配」**。這項規定適用於全加州的住宅出租物業，包括公寓、獨棟出租房 (Single-family rentals) 以及多單元住宅。
南加州房東的關鍵責任
根據新法規，房東必須為符合條件的出租物件提供並維護狀況良好的家電。法律對這些設備的功能有明確要求：
- 爐具 (Stove)： 必須能夠「安全地產生烹飪熱能」。
- 冰箱 (Refrigerator)： 必須能夠在適當溫度下「安全地保存食物」。
此外，如果房東提供的家電遭到原廠召回 (Recall)，房東必須負責維修或更換。這確保了在整個租賃期間，房客使用的設備都是安全的。
硬性規定：不只是「有」就好
AB 628 重視的是安全性和功能性。如果爐子能開火但溫度不夠，或者冰箱不夠冷，這在法律上都屬於**「不合規」。為了避免法律責任，加州房東在房客入住前，務必確保每一台出租家電**都符合這些標準。
AB 628 何時生效？租約觸發時機
什麼情況下需要合規？
只要您的租約是在 2026 年 1 月 1 日或之後新簽訂、修改或續約的，就必須遵守此法。
現有的「固定期限租約」(Fixed-term leases) 暫時不受影響，但一旦合約到期需要續約或延長，新規定就會立即生效。這意味著，如果您今天寄出一份續約通知書，該單位就必須符合 AB 628 的要求。
「宜居標準」與房客權益
AB 628 大幅提升了宜居標準，將廚房設備直接納入定義中。這代表如果缺少爐具、冰箱，或設備損壞、被召回，您的出租物件在法律上可能被視為「不適合居住」(Uninhabitable)。
若房東未能合規，房客可以提出書面維修請求，甚至根據《加州民法典》第 1941.1 條行使權利（例如拒付房租）。這對房東來說風險極大，千萬不可輕忽。
例外情況：房客自備冰箱
雖然法律規定房東通常必須提供冰箱，但也有一項例外條款。
如果房客想要使用自己的冰箱，雙方可以在簽約時達成協議，但必須在租約中清楚載明這是房客自願的選擇。在這種情況下，房東就不需負責維修房客自己的冰箱。
⚠️ 重要提醒： 您不能強迫房客自備冰箱，必須是他們書面同意才行。此外，物業經理必須注意**「反悔條款」(Revocation Clause)**：房客可以隨時（無論租期長短）提前 30 天書面通知您，取消這項協議。一旦收到通知，房東在法律上就必須在 30 天內安裝一台符合規定的冰箱。
豁免的物業類型
並非所有加州住房都受此規範。該法案特別排除了：永久性支持性住房 (Permanent supportive housing)、共用廚房的單房入住 (SRO) 單位、住宅旅館 (Residential hotels) 以及設有公共廚房的輔助生活設施 (Assisted living facilities)。
忽視 AB 628 的後果
法律風險與罰款
對於加州房東來說，不遵守 AB 628 法規，就等於將一個簡單的家電故障升級為「違反隱含宜居保證」(Breach of Implied Warranty of Habitability)。這可能觸發《加州民法典》(California Civil Code) 賦予房客的多項法律救濟手段，包括：
- 扣留租金 (Rent Withholding)
- 「維修並扣款」(Repair-and-Deduct Claim)
- 終止租約 (Lease Termination)
- 提起宜居訴訟 (Habitability Lawsuits
- 法規執行罰款 (Code Enforcement Fines)
根據 AB 628 規定，如果房東未能在 30 天內維修或更換被召回的家電，該出租物件可能被視為「不適合居住」(Legally Uninhabitable)，進而引發住房法規執行單位的介入行動 。
對房客關係與物業管理的影響
拖延處理家電問題，最直接的傷害就是破壞房東與房客的關係。在競爭激烈的加州租屋市場，若未能提供正常運作的爐具和冰箱，不僅會導致租金糾紛，更可能讓您疲於應付各種投訴。
聰明的房東都知道要「防患未然」。建議南加州房東現在就重新檢視租約，並對手上的物件進行全面檢查。先發制人，總比日後糾紛好搞定。
長期影響：為什麼您需要專業後援？
隨著法規正式上路，我們已經看到市場開始混亂了。等到現在才急著找家電的物業經理，正面臨嚴重的**「叫不到貨」 (Inventory Shortages)** 窘境。為了合規，您不得不掏錢升級設備，這些額外的硬體成本正在一步步吃掉您的利潤。
對於小型房東來說，面對漲不停的保險費和這些新法規的開銷，經營壓力真的很大。但成功的物業管理專家都有一個祕訣：他們不單打獨鬥，而是選擇與像 L&D Appliance 這樣有實力的批發商合作。
L&D Appliance：您在南加州的合規好夥伴
我們如何協助您輕鬆合規？面對 2026 年的加州租房法規變更，您需要的不僅僅是家電，而是一個能幫您搞定麻煩的在地夥伴。自 1956 年起，L&D Appliance 始終是南加州物業經理最信賴的合作夥伴。 我們提供全方位的家電解決方案，專門協助公寓業主輕鬆應對加州 AB 628 法規，讓您的合規之路暢行無阻 。
針對出租公寓的現貨庫存：隨時有貨，不用等
我們深知出租公寓家電的需求：尺寸要標準、耐用、價格要漂亮。L&D Appliance 擁有龐大的現貨庫存，包括各式冰箱、瓦斯爐 (爐連烤)、抽油煙機和微波爐。我們確保房東能快速取得所需的合規家電。當其他零售商還在讓您等補貨 (Backorders) 時，我們在 Santa Fe Springs 和 Monrovia 早已備妥現貨，隨時準備出貨 。
為房東量身打造的專案價格
無論您是擁有一間公寓的私人房東，還是管理數百個單位的物業經理，我們都能提供具競爭力的批發價格和量大優惠。L&D 的批發方案讓物業經理能輕鬆處理大宗訂單，幫您守住利潤。
專業配送與安裝
我們的自家車隊熟悉南加州各大社區。從下單到安裝，我們的一條龍服務能確保新房客入住前，設備就已就位，讓您無後顧之憂。
準備好要搞定新制了嗎？其實很簡單
沒趕上年底那波「換機潮」？別煩惱。當別家廠商開始產生缺貨狀況的時候，L&D Appliance 庫存滿滿，隨時準備幫您補齊進度。
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加州租房法規 AB 628 常見問題
不遵守 AB 628 會有什麼風險？
後果真的不小。若您未能符合 AB 628 規定，您的出租物件在法律上可能被認定為「不適合居住」(Uninhabitable)，這給房客充足理由拒繳房租，甚至依據加州民法第 1941.1 條終止租約。說白了，不合規就是在自己埋地雷 。
AB 628 什麼時候開始實施？
2026 年 1 月 1 日已經正式生效了。 這個期限已經過了，所以加州房東現在必須立即採取行動，確保合規。拖不得 。
哪些家電品牌符合 AB 628 的標準？
您可以放心選擇像 Amana、Whirlpool、KitchenAid、LG、GE 和 Bosch 這類知名大廠。這些品牌都能確保您的出租公寓配備可靠又符合法規的爐具與冰箱 。
大量採購有折扣嗎？
有的！L&D Appliance 為管理多個出租物件的物業公司提供具競爭力的批發價格和量大優惠。如果您有好幾棟房子需要搞定，我們的批發方案能幫您省下不少成本。想要快速批發報價？到 lndappliance.com 線上詢問，或直接打電話給我們，我們會提供客製化方案 。
配送和安裝怎麼進行？
我們全程搞定，從頭到尾一條龍。我們的團隊會配合您的交屋行程靈活安排，盡量減少空屋期。由本地專業團隊負責專業配送與安裝，還會清運舊家電，並提供合規證明文件供您保存。讓您的加州物件輕鬆符合規定 。
房客可以自己帶冰箱嗎？
可以，但一定要白紙黑字寫進租約裡。AB 628 規定，房東和房客必須有明確的書面協議，房客才能使用自己的冰箱。重點是：您不能強迫房客自備冰箱，必須是他們主動同意，而且他們隨時可以反悔（需提前 30 天通知）。
簽約前的舊租約怎麼辦？
2026 年 1 月 1 日前簽署的現有租約，原本的條款繼續有效，直到您續約、延長或修改租約為止。建議您現在就檢視現有租約，確認哪些會在今年續約。同時，更新您的租約範本，確保所有新的住宅租約都符合 AB 628 規定 。
附錄：房客自備冰箱的法律範本
根據 AB 628 規定，您的租約必須包含以下特定的法律聲明和揭露事項，才能在法律上有效：
強制性認可聲明 (Mandatory Acknowledgement)
“Under state law, the landlord is required to provide a refrigerator in good working order in your unit. By checking this box, you acknowledge that you have asked to bring your own refrigerator and that you are responsible for keeping that refrigerator in working order.”
中文說明： 這段聲明要求房客明確確認他們主動要求自備冰箱，並願意自行維護。
租約中必須涵蓋的其他條款 (Required Lease Provisions)
租約同時必須明確載明以下內容 ：
- 房客反悔權 (Tenant's Right to Revoke)： 房客可隨時改變主意，只需提前 30 天以書面形式通知房東。30 天期滿後，房東在法律上有義務安裝一台功能正常的冰箱。
- 禁止強制 (No Mandates)： 房東不得以房客必須自備冰箱作為租屋條件。
- 房東免責 (Landlord Responsibility)： 一旦簽署此協議，房東對房客自帶冰箱的維護和維修不負任何責任。